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이번 게시글에서는 전세가율과 가격변동 추이를 통해서 아파트 가격 상승 전환 시점 찾는 방법을 살펴보겠습니다.

전세가율은 매매가와 전세가 차이를 비율로 나타내는 지표로서 아파트 가격 추이를 예측하는 주요 지표 중 하나입니다. 전세가율이 높다는 것은 매매가와 전세가 차이가 적다는 것을 의미합니다. 전세가율이 상승 추세에 있고 매매가와 전세가 차이가 적으면 전세로 거주하고 있던 임차인들은 매매로 전환하는 경향이 높아지고 갭투자자들이 매수에 참여하는 비중이 증가하게 됩니다.

현재의 아파트 시장을 들여다보면 대부분의 전문가들은 하락 초기 국면이라고 말합니다. 아파트 가격 하락세가 멈추려면 전세가 하락이 멈추고 전세가율이 상승해야 합니다.

다음은 강남구와 노원구의 전세가율 및 가격 흐름 차트입니다.

전세가율-강남구, 노원구
출처: 리치고, 전세가율-강남구, 노원구
가격흐름-매매가, 전세가
출처: 리치고, 가격흐름-매매가, 전세가

✜ 전세가율 및 가격 흐름 해석 방법

아파트 매수 시점을 찾는 포인트는 전세가율이  하락세에서 상승세로 전환한 것을 확인한 다음 가격흐름 차트에서 매매가 및 전세가격이 우상향 하고 있으면 매수 시점을 고려할 수 있습니다.

 

 

그러면 위의 해석 방법을 적용하여 현재 시점에서 강남구를 들여다보면, 전세가율은 하락 추세 이어지고 있으므로 아직 검토할 시점이 아닙니다. 노원구는 전세가율은 완만한 상승으로 전환하였으나 가격흐름에서 매매가 및 전세가 모두 하락 추세에 있으므로 매수 시점을 고려할 단계가 아닙니다.

전세가율 상승 추세가 차트 왼쪽 끝(2013년 1월)을 지나 2016년 3월까지 정점을 찍고 하락으로 전환하고 있는데, 전세가율 상승은 2008년 초부터 시작하였으므로 6년 동안 전세 가격이 상승했고, 그 후 약 4년 동안 횡보 후 2년 동안 다시 상승하는 동안 매매가격을 밀어 올리는 동력이 되었습니다.

지역별로 다소 시간 차이는 있으나 2016년부터 2021년까지 6년 동안 아파트 가격 급상승기가 있었습니다. 전세가율 정점은 2016년 초에 나타났으며, 그때 가격 흐름은 상승 초기 국면임을 보여주고 있습니다.

매매 가격변동 추이를 함께 보면 매수 시점을 찾는데 도움이 됩니다. 매매 가격지수가 하락 추세에서 우상향 하는 시점을 확인한 후 매수 시점을 결정할 수 있습니다.

매매 가격변동 추이
출처: 아실, 매매 가격변동 추이

 

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