아파트 상승 전환 시점은 거래량이 말한다!

이번 게시글에서는 아파트 상승 전환 시점을 파악하는 지표 중 하나인 거래량을 중심으로 이야기를 해보려고 합니다.

부동산(이하 '아파트'로 칭함) 시장도 주식 시장과 마찬가지로 시장을 흐름을 파악할 수 있는 중요한 지표 중 하나로 거래량이 활용되고 있습니다. 오늘은 아파트 시장에서 거래량과 매물 증감이 갖는 의미를 찾아보고 시장에 참여할 때 활용해 보세요.

부동산은 환금성이 낮다는 특징을 갖고 있습니다. 아파트 시장에 참여하기 전에 부동산은 매도하고 싶어도 제때 팔 수 없다는 시장 원리를 이해해야 합니다. 반면, 주식시장은 유동성이 풍부해서 언제든지 사고파는 것이 가능합니다. 물론 일부 잡주는 매도 물량이 자취를 감추면서 연속 상한가를 친다든지 매수 수요 없이 하한가를 치는 경우는 예외로 해야겠지요.

아파트 가격 상승폭이 클수록 거래량은 줄어듭니다. 매도자는 더 오를 거라는 기대감에 매물을 회수하고 호가를 평균보다  높게 올리기 때문에 거래량은 줄어들고, 단지 추격 매수하는 소수 거래량에 의해 형성된 가격이 시장을 주도하는 구조가 됩니다.

아파트 가격이 정점을 찍고 하락으로 방향이 바뀌면 거래량이 얼어붙습니다. 이때는 반대로 매도자는 물량을 시장에 내놓아서 매물은 증가하지만 매수자가 없어 거래량은 급감합니다. 이때는 소수의 급급매가 가격 하락을 주도하는 시장이 됩니다.

주식 시장에는 무릎에서 사서 어깨에 팔라는 투자 격언이 있습니다. 부동산 시장에도 동일하게 적용될 수 있습니다. 다만, 주식 시장은 유동성이 풍부하기 때문에 매도 시점은 고점을 확인하고 내려오는 어깨에서 매도할 수 있습니다. 그러나 부동산 시장에서는 앞에서 설명했듯이 하락전환 이후에는 환금성이 낮아서 팔고 싶어도 팔 수 없다는 차이가 있습니다.

아파트 시장에서 상승 사이클이  왼쪽 무릎에서 시작한다고 가정할 때, 왼쪽 어깨 근처에서 매도해야 합니다. 나는 상투에서 팔겠다고 고집하다가는 하락 시장에서 급급매로 팔게 되는 경우가 생깁니다.

2023년 1월 중순 현재, 대다수의 사람들이 인정하는 것처럼 부동산 시장은 대세 하락으로 추세 전환이 되었으므로 매수 시점을 찾기 위해서 공부해서 최적의 매수 시점을 잡는 것이 중요합니다.

세상만사에는 사이클이 있듯이 아파트 시장도 상승과 하락을 반복적으로 하면서 장기적으로는 추세 상승을 한다는 사실입니다. 이 같은 사이클에서 낮은 가격일 때 사서 평생을 그 집에서 거주하거나 아니면 낮은 가격에 사서 높은 가격에 팔아 자산을 늘려갈 수 있을 것입니다. 아파트 사이클에서 현재는 아파트 시장이 하락 추세에 있으므로 매수 시점을 추적하는 지표 중 거래량과 매물 증감에 중점을 두려고 합니다.

 

거래량·매물 증감 의미

일정 기간 평균 대비 거래량이 많을수록 부동산 시장에서 현금흐름이 활발하게 이루어지고 있다고 봅니다. 거래량이 늘어나면서 매물이 감소한다면 아파트 가격이 상승할 가능성이 높으며, 거래량이 감소하며 매물량이 늘어난다면 아파트 가격이 하락할 가능성이 높습니다.

• 거래량 감소 + 매물 증가: 아파트 가격 하락 가능성 ↑
• 거래량 증가 + 매물 감소: 아파트 가격 상승 가능성 ↑

이 같은 지표를 바탕으로 최근 부동산 시장을 해석해 보겠습니다.

서울 대단지 아파트 거래량·매물 증감 추이 

서울 대단지 아파트 중에서 송파구 헬리오시티, 강동구 고덕그라시움을 사례로 매매/전세 거래량, 매매/전세 매물 추이를 차트를 통해서 최근 시장 상황을 해석해 보도록 하겠습니다.

• 매매 거래량 추이: 22년 매매 거래량은 송파구 689건, 강동구 521건으로 21년 거래량 대비 송파구 68%↓, 강동구 75%↓ 각각 감소했습니다.
• 매물 증감 추이: 22년 1월 19일 기준 송파구 헬리오시티 462개(9510세대), 고덕그라시움 226개(4932세대)로 전체 세대수의 약 5%가 매물로 나왔습니다. 

출처: 아실, 거래량/매물 추이(송파구,헬리오시티)

출처: 아실, 거래량/매물 추이(강동구,고덕그라시움)

 

 

 서울 대단지 아파트 매매/전세 가격 변동 추이 

송파구, 강동구 공통으로 22년 7월부터 매매 변동률이 하락(-)으로 전환하였습니다.

가격 하락을 확인한 후에 매도에 참여하게 되면 이미 매매 거래량이 말라붙었기 때문에 원하는 가격에 팔 수 없는 상황에 직면합니다.

그러므로 왼쪽 어깨에서 팔지 못했을 경우, 마지막 매도 시점은 상승 정체기에서 거래량 감소로 판단해야 합니다. 경험칙으로 상승 정체기에서 거래량이 연속 2개월 감소하면 매도 결정을 합니다.

아파트 전세 가격 하락이 먼저 움직이며 매매 가격 하락에 영향을 끼치게 됩니다. 전세 가격이 하락하게 되면 역전세 상황을 유발하고 갭투자를 한 임대인들은 역전세금만큼 전세금 반환을 해줘야 하는 압박을 받게 됩니다. 여유 자금을 확보하지 못하는 임대인은 매물로 내놓을 수밖에 없습니다. 이런 매물은 급매물로 나오게 되고 가격 하락을 주도하는 요인이 됩니다. 

출처: 아실, 매매/전세 가격변동 추이

아파트 상승 전환 시점은 거래량이 말한다! 

• 거래량 증가 + 매물 감소: 아파트 가격 상승 가능성 ↑

가격 하락 사이클에서 매매 가격 하락이 멈추는 시점을 예측하기 위해서는 먼저 전세가 추이를 관찰할 필요가 있습니다. 전세 가격이 하락세를 멈추고 횡보 후 상승으로 전환해야 비로소 매매 가격이 상승으로 전환할 수 있는 모멘텀이 생깁니다. 

그 이유는 전세가와 매매가 간 가격차(갭)가 줄어야 매수하려는 수요가 증가하게 되며, 매수로 인한 거래량이 증가하게 됩니다. 매매가와 전세가 간 가격차가 줄어야 임차인도 매수로 전환하게 되고, 갭 투자를 하려는 투자자들의 관심도 높아지는 여건이 됩니다.

이러한 환경이 조성되려면 추가 하락과 충분한 기간 조정이 필요하다고 많은 전문가들은 보고 있습니다.

다음 차트는 지난 상승 사이클의 초기 구간인 2014년 이후의 매매 지수, 가격 변동률 및 거래량을 보여 주고 있습니다.(예시: 송파구와 강동구)

거래량 추이를 계속 추적하면서 아파트 가격 조정이 끝나고 상승 전환 시점을 잡을 수 있을 것 같습니다. 상승 전환 후 매수 가능한 기간은 2~3년 동안 유효하므로 급하게 결정하지 않아도 됩니다.

출처: 아실, 상승 전환 시점

오늘은 아파트 상승 전환 시점을 파악하는 지표 중 하나인 거래량 및 매물 증감에 대해 알아보았습니다.

다음 글에서는 실거래가 추이 및 전세가율에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 참고로 부동산 정보는 아실 및 리치고 빅데이터에서 확인할 수 있습니다.

 

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